Wat zijn de verhuurregels binnen resorts en woonwijken op Curaçao, Aruba en Bonaire?

Wat bepaalt of verhuur is toegestaan? Wie een woning, appartement of villa koopt op Curaçao, Aruba of Bonaire, gaat er vaak vanuit dat verhuur mogelijk is. In de praktijk wordt die ruimte bepaald door meerdere lagen tegelijk. 

Overheidsregels vormen het kader, bestemmingsplannen bepalen het toegestane gebruik en bij resorts of appartementencomplexen gelden aanvullende regels via de Vereniging van Eigenaren (VVE) en Homeowners’ Association (HOA). 

Waar deze lagen elkaar niet tegenspreken, ontstaat daadwerkelijke verhuurvrijheid. Dat maakt het onderwerp minder zwart-wit dan vaak wordt gedacht.

Bij appartementen en penthouses is verhuur vrijwel altijd contractueel geregeld. Wie een appartement koopt, koopt niet alleen privé-eigendom, maar ook deelname in een juridisch regime. Dat regime ligt vast in de splitsingsakte, statuten en reglementen van de VvE of HOA.

Daarin staat meestal of verhuur is toegestaan, of kortetermijnverhuur is toegestaan en of verhuur alleen via een beheerpartij mag plaatsvinden. Deze regels zijn bindend en gelden los van wat wettelijk mogelijk zou zijn.

Op Curaçao kan kortetermijnverhuur worden aangemerkt als toeristisch gebruik. In dat geval geldt een registratieplicht als toeristische accommodatie. Tegelijk blijft het reglement van de VvE doorslaggevend. Als kortetermijnverhuur daarin is uitgesloten, is verhuur niet toegestaan, ook niet na registratie. Meer informatie over registratie van toeristische accommodaties is hier te vinden.

Voor elke woning op Curaçao die toeristisch wordt verhuurd, is een brandweerkeuring vereist. Dit is geen formaliteit; zonder dit certificaat kan een verzekeraar weigeren uit te keren bij schade tijdens verhuur. Controleer bij aankoop in een resort of het gehele complex voldoet, of dat jij als individuele eigenaar verantwoordelijk bent voor deze keuring.

Vanaf 1 juli 2025 geldt er op Curaçao een strikte wettelijke registratieplicht voor kortetermijnverhuur via digitale platformen (zoals Airbnb). Zonder dit registratienummer is verhuur illegaal. Dit is een nieuwe laag die boven op de VvE-regels komt. De overheid gebruikt dit om compliance op het gebied van de 7% Omzetbelasting (OB) af te dwingen.

Aruba werkt aan een aangescherpt beleid voor vakantieverhuur, met registratie en toezicht. Bij appartementen betekent dit dat verhuur steeds vaker zowel aan overheidsvoorwaarden als aan gebouwregels moet voldoen. Toelichting op het beleid is te vinden via de overheid van Aruba. 

Op Bonaire speelt bij appartementen vooral de bestemming van het gebied een rol. In bepaalde zones is kort verblijf planologisch niet toegestaan, ongeacht wat in de praktijk gebeurt. Bestemmingsinformatie per perceel is inzichtelijk via het ruimtelijk loket van Bonaire. 

Recent (december 2024/januari 2025) zijn er rechterlijke uitspraken geweest (o.a. in de wijk Sabal Palm) waarbij de rechter het Openbaar Lichaam Bonaire (OLB) in het gelijk stelde: in woonwijken mag verhuur korter dan 90 dagen juridisch gezien simpelweg niet. Dit “short-stay verbod” in woonzones is een cruciaal juridisch risico voor kopers buiten de toeristische zones.

Villa’s binnen resorts kennen vaak meer flexibiliteit dan appartementen, maar blijven gebonden aan resort- of HOA-regels. Deze regels liggen vast in beheerovereenkomsten en reglementen en bevatten afspraken over verhuurfrequentie, gebruik van faciliteiten en onderhoud.

Soms is verhuur vrij toegestaan, soms alleen via een centrale beheerpartij, en soms met beperkingen voor korte verhuur.

Op Curaçao geldt ook voor villa’s dat kortdurende verhuur kan leiden tot registratieplicht. Op Aruba zal het nieuwe beleid ook voor villa’s binnen resorts gelden. Op Bonaire speelt opnieuw de bestemming van het gebied een doorslaggevende rol.

Let bij resorts ook op eventuele beheerovereenkomsten. Soms is in de koopakte vastgelegd dat verhuur uitsluitend via een centrale ‘Rental Pool’ mag verlopen. Dit beperkt je juridische vrijheid om zelf kanalen zoals Airbnb of Booking.com in te zetten.

Bij vrijstaande woningen vallen private regels grotendeels weg en wordt zoning bepalend. Dat betekent dat het bestemmingsplan bepaalt of toeristisch gebruik past binnen het gebied.  Zodra een woning voor langer dan 90 dagen wordt verhuurd, verschuift het juridisch kader van ’toeristisch gebruik’ naar ‘huur van woonruimte’. 

In dat geval krijgt de huurder te maken met wettelijke huurbescherming en gelden de regels van de lokale Huurcommissie. Voor eigenaren die flexibiliteit willen, is dit een belangrijk juridisch omslagpunt.

Vrijstaande woningen die kortdurend worden verhuurd, kunnen onder toeristische registratie vallen. Daarnaast bepaalt het bestemmingsplan (EOP) of toeristisch gebruik past binnen de wijk. 

In “stedelijk woongebied” is verblijfsrecreatie (toeristische verhuur) strikt genomen vaak niet toegestaan zonder ontheffing. Veel mensen doen het, maar juridisch sta je niet sterk als de buren klagen. In gebieden met de bestemming “toeristisch gebied” (zoals Blue Bay of Jan Thiel) is het juridisch juist volledig afgedekt. Dit onderscheid is nogal van belang.

Ook hier zal verhuur steeds meer onder een centraal beleidskader vallen. Vrijstaande woningen worden daarin niet anders behandeld dan andere verhuurobjecten.

Bonaire is hierin het meest concreet. Het bestemmingsplan bepaalt per zone of kort verblijf is toegestaan. In veel woonzones is langdurige verhuur passend, terwijl kort verblijf wordt beperkt. De geldende bestemming per perceel is hier te raadplegen. 

Verhuurregels krijgen meer aandacht. Overheden willen grip houden op woningvoorraad en leefbaarheid. Resorts willen het gebruik beheersbaar houden. En financiers kijken kritischer naar verhuurbeperkingen bij appartementen en resorts.

Dat maakt verhuur geen vanzelfsprekendheid, maar een onderwerp dat vóór aankoop duidelijk moet zijn.

Verhuur op Curaçao, Aruba en Bonaire is vaak mogelijk, maar nooit losstaand van context. Bij appartementen bepalen VvE- en resortregels de ruimte. Bij villa’s komt daar beheer bij. Bij vrijstaande woningen zijn bestemmingsplannen doorslaggevend.

Los van of verhuur mag, is het belangrijk om te weten wat de verhuur precies kost. Verhuur op de ABC-eilanden brengt fiscale verplichtingen met zich mee. Op Curaçao en Aruba draag je omzetbelasting af over de huursom (meestal 7%). 

Op Bonaire betaalt de toerist een Tourist Entry Tax, maar moet je als verhuurder nog steeds rekening houden met vastgoedbelasting. De netto huuropbrengsten moeten vaak worden opgegeven bij de lokale belastingdienst. 

Houd rekening met ‘commerciële’ tarieven voor water en stroom. Vooral op Curaçao kan het verschil tussen een woontarief en een commercieel tarief voor elektra flink aantikken in je rendement.

Wie vooraf begrijpt hoe al deze regels samenkomen, voorkomt teleurstelling achteraf. 

Bekijk onze exclusieve, residentiële woningen in ons aanbod op onze website. Je kunt ook een bezichtiging plannen met één van onze ervaren makelaars, waarbij zij uiteraard de tijd voor je nemen, om eventueel vragen over de verhuur van een object te beantwoorden.