Vastgoed en belastingen op Curaçao: zo werkt het

Hoe zit het met vastgoed en belastingen op Curaçao? Hoeveel belasting moet je afdragen wanneer je vastgoed verhuurt? Hoe profiteer je van de voordelen als je in het bezit bent van vastgoed op het eiland? 

In deze Burbach Insights nemen wij je mee aan de hand, zodat je weet waar je aan toe bent en hoe het Curaçaose belastingsysteem werkt voor het aankopen en verhuren van vastgoed.

Curaçao is populair bij vastgoedbeleggers, maar de fiscale regels wijken net even af van wat we in Nederland gewend zijn. Veel zal ook ongeveer hetzelfde zijn. Bij de aankoop van vastgoed moet je op Curaçao overdrachtsbelasting betalen. 

De eerste kennismaking met de fiscus vindt plaats bij de notaris. Wanneer je een woning of bedrijfspand koopt op Curaçao, ben je overdrachtsbelasting verschuldigd.

In tegenstelling tot de fluctuerende tarieven die we de afgelopen jaren in Nederland hebben gezien, hanteert Curaçao een vrij overzichtelijk tarief van 4%. Dit percentage wordt berekend over de verkoopprijs of de marktwaarde (de hoogste van de twee geldt).

Koop je een nieuwbouwwoning ‘Vrij op Naam’? Dan zit de belasting (in de vorm van OB) vaak al in de prijs verwerkt en betaal je geen overdrachtsbelasting. Later in deze blog lees je meer over OB. 

Als eigenaar van een woning op Curaçao betaal je jaarlijks onroerendezaakbelasting. De hoogte van deze belasting is afhankelijk van de getaxeerde waarde van het pand (de leggerwaarde). De leggerwaarde is de officiële waardebepaling van een woning door de overheid en wordt met name gebruikt op Curaçao of eilanden in Caribisch Nederland (Bonaire, Sint Eustatius en Saba). 

Het systeem op Curaçao is progressief, wat betekent dat het percentage oploopt naarmate de waarde van het vastgoed stijgt. Je kunt ongeveer rekening houden met de volgende staffels:

• Waarde tot XCG 350.000: 0,4% belasting
• Waarde vanaf XCG 350.000 tot XCG 750.000: 0,5% belasting
• Waarde boven de XCG 750.000: 0,6% belasting

Dit is het onderdeel waar voor veel investeerders de meeste vragen liggen. Want wat als je die prachtige villa of het appartement gaat verhuren aan toeristen of expats? Wat als je in Nederland woont, maar vastgoed op Curacao verhuurt? En wat als je op Curaçao woont en daar een object verhuurt? Wij leggen je het verschil graag uit. 

Woon je in Nederland en heb je vastgoed in Curaçao? Dan wordt onroerend goed doorgaans belast in het land waar de stenen staan (het sitos-beginsel). Je betaalt dus inkomstenbelasting op Curaçao over de huurinkomsten.

Het goede nieuws is dat je niet over 100% van de huurinkomsten belasting betaalt. De fiscus op Curaçao staat namelijk toe dat je 35% van de huurinkomsten aftrekt voor onderhoud en kosten, ongeacht of je deze kosten daadwerkelijk hebt gemaakt. Je betaalt dus inkomstenbelasting over de resterende 65% van de huurinkomsten. Dit wordt vervolgens belast tegen het progressieve schijventarief van de inkomstenbelasting.

Wat zijn de belastingschijven voor inkomstenbelasting op Curaçao? 

Verhuur je de woning voor korte termijn aan toeristen, dus vakantieverhuur? Dan word je door de belastingdienst gezien als ondernemer voor de omzetbelasting. Het gaat hierbij om vakantieverhuur, dus minder dan 90 dagen. 

Je dient dan 7% omzetbelasting (logeerbelasting) in rekening te brengen aan je gasten. Deze 7% draag je periodiek af aan de Belastingdienst op Curaçao. Bij verhuur voor langere termijn (meestal langer dan een jaar) aan bewoners is deze OB doorgaans niet van toepassing.

Bij korte termijn verhuur (langer dan 90 dagen en korter dan 1 jaar) betaal je 6% omzetbelasting. Wanneer je jouw woonhuis of appartement voor 1 jaar of langer verhuurt, betaal je 0% omzetbelasting aan de Belastingdienst. 

Gaat het niet om de verhuur van een woning, maar om een bedrijfspand, fabriek, winkelruimte, kantoor, opslagruimte of een ander (zakelijk) object? Dan betaal je 6% omzetbelasting. 

Voor de serieuze belegger is er een interessante fiscale structuur op Curaçao: de Stichting Particulier Fonds (SPF). Dit is een rechtsvorm die veel gebruikt wordt voor vermogensbeheer en vastgoed.

Wanneer je jouw vastgoed onderbrengt in een SPF, kan dit aanzienlijke voordelen opleveren. Een SPF is namelijk (onder strikte voorwaarden) vrijgesteld van winstbelasting. Wel betaal je bij de oprichting en jaarlijks een vast, relatief laag bedrag aan belasting, maar je vermijdt de hoge inkomstenbelasting op het rendement.

Het oprichten van een SPF is maatwerk. De regels voor Nederlandse ingezetenen zijn de afgelopen jaren aangescherpt om belastingontwijking tegen te gaan (de APV-regeling). Laat je hierover altijd adviseren door een fiscalist die gespecialiseerd is in de relatie Nederland-Curaçao.

Nederland en Curaçao hebben samen afspraken gemaakt in de Belastingregeling voor het Koninkrijk (BRK). Het belangrijkste doel hiervan is voorkomen dat je over hetzelfde inkomen twee keer belasting betaalt.

In de regel geldt:

• Je betaalt belasting over het vastgoed en de huurinkomsten op Curaçao.
• In Nederland geef je het vastgoed wel op in Box 3 (vermogen), maar je krijgt vervolgens een vermindering (aftrek ter voorkoming van dubbele belasting) omdat het al op Curaçao belast is.

Als eigenaar van een woning en woonachtig op Curaçao, is het belangrijk dat je inkomstenbelasting op de opbrengsten uit de verhuur van onroerend goed (woningen, appartementen, bedrijfspanden of terreinen) afdraagt. De inkomsten uit de verhuur worden samengevoegd met eventuele andere inkomsten, zoals inkomen uit arbeid, pensioen en ondernemerschap, zodat het totale inkomen wordt bepaald.

Vervolgens wordt de verschuldigde inkomstenbelasting berekend over het gecombineerde inkomen. Het is belangrijk om te weten welke inkomsten je moet aangeven en welke niet. Raadpleeg een lokale fiscalist bij het doen van je belastingaangifte, zodat dit goed gaat. 

Investeren in vastgoed op Curaçao geeft je de mogelijkheid om je dromen waar te maken. Naast dat je zelf regelmatig kunt genieten van je woning of appartement op het eiland, kan het verhuren van vastgoed fiscaal interessant zijn. 

De vaste kostenaftrek van 35% bij verhuur is een prettige regeling, maar vergeet de afdracht van de 7% omzetbelasting bij vakantieverhuur niet.

Zorg dan dat je naast een ervaren makelaar, met lokale kennis van het eiland, ook een lokale fiscalist in de arm neemt. Zo geniet je het meest van de voordelen die het investeren in vastgoed op Curacao te bieden heeft. 

Bij Burbach Roycroft vind je enkel exclusieve, residentiële en ruime woningen of appartementen op het eiland, perfect om in te investeren. Bekijk ons exclusieve aanbod hier. Wil je meer weten over de mogelijkheden? Bij ons staat persoonlijke aandacht hoog in het vaandel. Neem gerust contact met ons op.