Hypotheek op Curaçao voor niet-ingezetenen: hoe werkt financiering in de praktijk?

Wie een woning koopt op Curaçao stelt meestal twee vragen. Moet je een hypotheek afsluiten bij een lokale bank? En als je financiert: hoeveel eigen geld heb je dan nodig?

Het korte antwoord: een hypotheek is niet verplicht. Maar als je er wel één wilt, werken banken anders dan in Nederland. Vooral in de verhouding tussen lening en waarde. En dat bepaalt hoeveel je zelf inbrengt.

In deze Burbach Roycroft Insights leggen wij uit hoe financiering in de praktijk verloopt voor niet-ingezetenen. We gaan in op belangrijke details, maar verliezen de grote lijnen niet uit het oog.

Dan ben je ingeschreven in het bevolkingsregister (Kranshi). Je hebt een Sedula (Curacaose ID-kaart) en je hebt een vergunning tot verblijf (of je bent daar geboren). Je betaalt je inkomstenbelasting op het eiland. Als niet-ingezetene woon en werk je officieel in het buitenland (bijvoorbeeld in Nederland). Je hebt geen Sedula en koopt de woning als tweede huis, vakantiewoning of belegging. 

Je kunt op Curaçao een woning kopen zonder hypotheek. Veel transacties gaan via eigen middelen. De overdracht verloopt dan via de notaris, net als bij een aankoop met financiering.

Wil je wel financieren, dan zijn er grofweg drie routes:

• Hypotheek bij een bank op Curaçao
• Financiering buiten Curaçao
• Combinatie van lening en eigen middelen

Welke route logisch is, hangt minder af van wat “kan” en meer van wat past bij planning, zekerheid en structuur.

Het verschil met Nederland zit vooral in één punt: Nederlandse banken financieren vaak tot 100% van de woningwaarde. Curaçaose banken zijn doorgaans conservatiever.

Dat merk je direct in de loan-to-value. Simpel gezegd: het percentage van de woningwaarde dat de bank wil financieren.

In de praktijk zie je vaak dat banken eerder uitkomen op 40% tot 50%. Daardoor ontstaat automatisch een grotere eigen inbreng.

Dit is een ander systeem, wat betekent dat je vooraf wil rekenen met realistische marges.

Op Curaçao bepaalt de taxatie niet alleen de waarde, maar ook je maximale lening. En dat kan afwijken van de koopsom.

Stel: je koopt voor 1.050.000 XCG, maar de taxatiewaarde komt uit op 980.000 XCG. Als de bank financiert op basis van de taxatie, dan verandert jouw financieringsruimte direct.

Daarom is het verstandig om taxatie vroeg in de planning mee te nemen. Niet pas nadat alles al is afgesproken. Want een verschil tussen koopsom en taxatie wordt bijna altijd een verschil in eigen inbreng.

Banken kijken naar inkomen en object. Maar ook naar verkoopbaarheid van het object. Zeker bij appartementen speelt dit mee.

Onderwerpen die vaak worden beoordeeld:

• De herkomst en stabiliteit van inkomsten
• Bestaande verplichtingen
• Courantheid van het object
• Servicekosten en onderhoudsstatus (bij appartementen)
• Regels rondom verhuur (bij resorts)

Wat dit betekent is dat het object zelf de acceptatie beïnvloedt. Een goed object met duidelijke structuur loopt vaak soepeler dan een woning met onduidelijke reglementen of beperkte verkoopbaarheid.

Wat belangrijk is op het eiland, is dat je goed verzekerd bent. Dit wordt soms nog onderschat door buitenlandse kopers. Banken eisen vrijwel altijd een lokale ORV (overlijdensrisicoverzekering). Het keuringsproces kan traag zijn en de premies liggen vaak hoger dan in Nederland. 

Een opstalverzekering is verplicht en moet vaak via een door de bank goedgekeurde verzekeraar lopen.

Ondanks dat de rentetarieven fluctueren, is de rente meestal hoger dan in Nederland. Dit staat meestal ook voor korte periodes vast (bijvoorbeeld 1 jaar, 3 jaar of 5 jaar). De rente kan zelfs variabel zijn, in tegenstelling tot de 20-jarige of 30-jarige periode die we in Nederland gewend zijn. Dit kan ook voordelen hebben, bijvoorbeeld wanneer de rente bij het afsluiten van de hypotheek hoger is dan na je rentevaste periode. 

We hebben het al uitgebreid gehad over de eigen inbreng op het eiland bij het kopen van een object. Wat we nog niet hebben aangestipt zijn de bijkomende kosten. Bij een hypotheek komen er extra kosten kijken boven op de standaard 4% overdrachtsbelasting en 2% notariskosten. De notaris rekent kosten voor de leveringsakte en de hypotheekakte. 

Verder rekenen banken vaak 1% afsluitprovisie over de hoofdsom. Ook heb je zegelrechten (overheidsbelasting op de documenten).

Als een woning op erfpachtgrond staat (vaak bij overheidsterreinen), stellen banken strengere eisen aan de resterende looptijd van de erfpacht. Sommige banken financieren liever alleen op eigen grond. 

Veel banken op Curaçao hanteren een strikte eindleeftijd voor de hypotheek (vaak tot 65 jaar). Voor de “pensionado” die een tweede huis koopt, betekent dit dat de looptijd van de hypotheek kort kan zijn, wat leidt tot hoge maandlasten. Toch zijn deze kosten voor de meeste mensen goed te dragen. 

Je kunt op Curaçao eigenlijk geen hypotheek krijgen zonder een lokale betaalrekening te openen voor de automatische incasso. Het openen van een rekening als niet-ingezetene (non-resident) is tegenwoordig een proces op zich vanwege strikte KYC-regels (Know Your Customer).

Een hypotheekaanvraag staat of valt met de compleetheid van het dossier. Banken vragen vaak om een combinatie van persoonlijke documenten, financiële gegevens en objectinformatie.

Typische onderdelen zijn:

• Identificatie
• Inkomensgegevens (loon of jaarcijfers)
• Bankafschriften
• De belastingaangifte
• De koopovereenkomst
• Het taxatierapport
• Bewijs van eigen middelen

Vooral dat laatste wordt regelmatig onderschat. Banken willen vaak vooraf zien dat eigen middelen beschikbaar zijn, niet pas vlak voor de overdracht.

Veel kopers plannen op Nederlands tempo. Maar de doorlooptijd ligt vaak anders. Taxatie, dossiercontrole en compliance vragen tijd. Soms komen er extra vragen, vooral als inkomsten buiten Curaçao worden verdiend.

Daarom is het verstandig om in de koopovereenkomst een financieringsvoorbehoud op te nemen dat past bij de realiteit van het proces. Niet alleen bij de wens.

Niet iedereen wil of hoeft lokaal te financieren. Er zijn kopers die kiezen voor financiering via Nederland, bijvoorbeeld door overwaarde te benutten. Of voor een combinatie: een deel eigen middelen, een deel lening.

Het voordeel van een combinatie is vaak dat je de druk van het proces verlaagt. Je hebt meer zekerheid over de overdracht. Je bent minder afhankelijk van één deadline.

Financiering op Curaçao kan prima, ook voor niet-ingezetenen. En een hypotheek is niet verplicht om een woning te kopen. Maar wie wél financiert, krijgt bijna altijd te maken met een hogere eigen inbreng dan in Nederland. Dat komt door de loan-to-value én door het feit dat banken vaak financieren op basis van de taxatie.

Dat is precies wat je vooraf wil weten. Niet om afgeschrikt te raken, maar om goed te plannen en om met zekerheid te kopen.

Nee. Je kunt ook zonder hypotheek kopen. De overdracht loopt dan via de notaris.

Omdat banken meestal een lager deel van de woningwaarde financieren dan in Nederland. Daardoor betaal je een groter deel van de koopsom zelf, plus bijkomende kosten.

Loan-to-value is het percentage van de woningwaarde dat de bank financiert. Hoe lager dit percentage, hoe hoger je eigen inbreng.

Omdat banken hun lening vaak baseren op de taxatiewaarde. Als die lager is dan de koopsom, moet je het verschil zelf inbrengen.

Soms wel, maar acceptatie hangt af van jouw inkomensbron, documentatie en het object. Banken beoordelen buitenlandse inkomsten vaak strenger.

Dat verschilt per dossier, maar houd rekening met extra tijd voor taxatie, dossiercontrole en compliance. Neem dit mee in de koopplanning.

Identificatie, inkomensgegevens, bankafschriften, belastingaangifte, koopcontract, taxatierapport en bewijs van eigen middelen.

Bent u benieuwd of uw specifieke situatie geschikt is voor een financiering op Curaçao? Heeft u interesse in een van onze exclusieve, residentiële woningen? Neem contact met ons op voor een bezichtiging van het object. Wij nemen graag de tijd voor u.